Der Druck steigt in Chinas Immobilienmarkt

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Die Preise für Immobilien steigen derzeit in vielen chinesischen Städten unaufhörlich. Die Zentralregierung versucht, dieser Entwicklung mit verschiedenen Regulationsmechanismen entgegenzuwirken. Doch die wohlhabenden Stadtbewohner kaufen immer weiter.

Eine Wohnung gehört für Chinesen einfach zum Lebensentwurf dazu. Die eigenen vier Wände sind für die meisten einfachen Bürger des Reichs der Mitte das Investitionsziel Nummer eins,denn Immobilien gelten gemeinhin als die sicherste und wertstabilste Investition.

Wer heiratet, der will auch eine eigene Wohnung haben – und das am besten sofort. Potenzielle Ehemänner beispielsweise werden oft auch nach dem Kriterium ausgesucht, ob sie schon eine eigene Wohnung haben. Und wenn das nicht geht, dann kaufen eben die Eltern dem Sohnemann eine Wohnung. Doch in den chinesischen Metropolen wie Beijing, Shanghai und Shenzhen – aber auch in vielen Großstädten auf Provinzebene – wird diese Voraussetzung für immer mehr Chinesen zu einem unerreichbaren Ziel. Die Immobilienpreise sind einfach zu hoch.

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Während die eigene Wohnung für „Normalsterbliche“ zunehmend zum unerreichbaren Ziel wird, kaufen reiche Chinesen immer mehr Immobilien, da sie auf weiter steigende Preise spekulieren.Wieder einmal sind die Träume der einfachen Leute zu den Spekulationsobjekten der Reichen geworden. Die von letzteren immer weiter genährte Spekulationsblase ist jetzt an einem Punkt angelangt, an dem sie sowohl die chinesische Wirtschaft als auch den sozialen Frieden bedrohen könnte. Das ist der Grund, warum die Zentralregierung nun eingreifen und den Immobilienmarkt stärker regulieren will. Denn aufgrund der immer weiter steigenden Preise müssen chinesische Familien immer größere Kredite aufnehmen, um ihren Traum vom Eigenheim doch noch verwirklichen zu können.

Dies hat bereits zu einer für das ganze Land unvorteilhaften Kreditstruktur geführt.

Auswirkungen auf die Kreditstruktur 

Chinas Banken haben laut offiziellen Statistiken der Chinesischen Zentralbank (CZB) im laufenden Jahr bis Ende September Kredite in Höhe von 25,3 Billionen Yuan (3,4 Bio. Euro) an den Immobiliensektor vergeben. Das waren 25,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Dabei flossen mehr als 7 Billionen Yuan (950 Mrd. Euro) an Immobilien- und Bauunternehmen, die damit neue Immobilienprojekte finanzierten – ein Plus von 7,6 Prozent gegenüber 2015. Über 17,9 Billionen Yuan (2,4 Bio. Euro) wurden an Privatpersonen vergeben, die damit Wohnungen kauften. Das waren satte 33,4 Prozent mehr als im Vorjahr.

Laut dem Bericht der CZB steht der Immobilienmarkt derzeit für etwa 8 Prozent des gesamten chinesischen Wirtschaftswachstums. Er ist also nach wie vor einer der wichtigsten Motoren der Wirtschaft des Landes, und die Regierung muss immer aufpassen, dass sie ihn nicht abwürgt. Doch die unvorteilhafte Kreditstruktur und die massiv steigenden Wohnungspreise machen ein Eingreifen notwendig.

Die Gegenmaßnahmen der Regierung 

Einerseits gibt es also in vielen großen chinesischen Städten so viele leerstehende Wohnungen, dass es mehrere Jahre der Urbanisierung brauchen würde, um sie alle zu füllen. Dennoch werden immer mehr Kredite aufgenommen und immer mehr neue Wohnungen gebaut. Auf diese Art und Weise sind in den Vororten der großen Metropolen Chinas schon ganze Geisterstädte entstanden: tausende moderne Neubauwohnungen, in denen so gut wie niemand wohnt. Andererseits aber sind die Preise so extrem hoch, dass viele junge Chinesen sich keine Wohnung mehr leisten können – wie kann das sein?

Man könnte sagen, dass die in China im Allgemeinen sowieso schon sehr hohe Nachfrage nach Immobilien durch die Spekulation und Gier vieler Investoren zusätzlich beflügelt wird.Wohnungen sind zu reinen Spekulationsobjekten geworden, und die wohlhabenderen Chinesen kaufen, was der Safe hergibt. Und wenn der Safe nichts mehr hergibt, dann werden eben Kredite aufgenommen. Und wenn die Bank keinen Kredit mehr gibt, dann wendet man sich eben an eine „Schattenbank“ oder den lokalen Kredithai. Auf dem Bankkonto möchte niemand sein Geld liegenlassen, denn die Zinsen sind niedrig. Man befürchtet, dass das Ersparte langsam von der Inflation aufgefressen würde. Eine Wohnung hingegen gilt zumindest in den größeren chinesischen Städten als ein Investitionsobjekt, dessen Wert niemals fallen kann. Chinesische Freunde erklärten mir dies so: „Immer mehr Leute ziehen vom Land in die Städte, und jeder, der in einer Stadt eine Wohnung hat, möchte bald in eine bessere Wohnung ziehen. Spätestens wenn das erste Kind da ist, wollen sie eine größere Wohnung in besserer Lage, am besten in der Nähe eines guten Kindergartens oder einer guten Schule. Deshalb wird die Nachfrage nach guten Wohnungen in Beijing, Shanghai und vielen anderen Großstädten niemals sinken, sondern immer weiter wachsen. Und selbst die schlechteren Wohnungen werden immer gebraucht – irgendwo müssen die neu Zugezogenen ja anfangen. Eine Wohnung zu kaufen ist in China die beste Geldanlage, die es gibt.“ Auch wenn man sich der Logik einer solchen Erklärung zunächst kaum entziehen kann, sollte doch diese Einstellung á la „die Preise werden niemals aufhören zu steigen“ bei allen Investoren die Alarmglocken schrillen lassen! Wie oft schon hat genau diese Einstellung zu riesigen Crashs auf den weltweiten Märkten geführt. Auch dieses Mal könnte aufgrund des extrem heißgelaufenen Immobilienmarkts nun die Wirtschaft und sogar der soziale Frieden gleichermaßen bedroht werden, weswegen die chinesische Zentralregierung unter anderem die folgenden Gegenmaßnahmen eingeleitet hat:

1) Erhöhung der Mindestanzahlung

Wer in den größeren Städten eine Wohnung kauft, der muss inzwischen eine Anzahlung von etwa 35 Prozent leisten – eigenes Kapital, versteht sich. Die restlichen 65 Prozent kann man über einen Kredit der Bank zahlen. Will man eine zweite Wohnung kaufen, werden sogar 70 Prozent Anzahlung fällig. Die restlichen 30 Prozent dürfen von der Bank kommen.

2) Einschränkung der Landvergabe

Die Provinz- und Lokalregierungen wurden angehalten, weniger Land für große Immobilienprojekte bereitzustellen.

3) Einschränkung der Kreditvergabe

Die Banken wurden von der Regierung aufgefordert, weniger Kredite für Immobilienkäufer zur Verfügung zu stellen.

4) Nur zwei Wohnungen pro Ehepaar

Für diese Restriktion haben viele chinesische Paare schon eine „kreative“ Lösung gefunden – sie ließen sich einfach scheiden! Denn das Zusammenleben in einer wilden Ehe ermöglicht es ihnen, bis zu vier Wohnungen zu kaufen. Als Reaktion darauf hat die Regierung wiederum eine Frist von sechs Monaten eingeführt, in der geschiedene Paare keine Wohnung kaufen dürfen. Die Idee dahinter: schon in sechs Monaten steigen die Preise auf dem chinesischen Immobilienmarkt so stark, dass es sich für die meisten Paare nicht mehr lohnt, sich scheiden zu lassen, weil sie sich die Wohnungspreise sechs Monate später schon nicht mehr leisten können. Leider leihen gerade solche Paare sich dann häufig Geld von anderen, privaten Quellen.

Der chinesischen Regierung stünden noch viele weitere Instrumente zur Regulierung des Immobilienmarkts zur Verfügung. So könnte sie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer erhöhen, die beim Kauf einer Immobilie einmalig fällig wird. Eine noch stärkere Wirkung könnte aber die Erhöhung der Grundsteuer haben. Würde man beispielsweise den Hebesatz in den großen Städten für eventuelle Zweit- und Drittwohnungen massiv erhöhen, könnte dies die Kauflust der Spekulanten deutlich senken. Ein rein fiktives Beispiel: Der Wert eines bestimmten Grundstücks in Beijing liegt bei 20 Millionen RMB. Auf dem Grundstück wurde ein neues Hochhaus mit 100 Wohnungen gebaut. Der Einheitswert einer Wohnung in diesem neuen Hochhaus wird vom Finanzamt daher mit 200.000 Yuan RMB (pro Wohneinheit) festgelegt. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl für Neubauwohnungen von 5 Promille multipliziert. Das wären also 1.000 Yuan RMB pro Wohnung. Würde die Stadt Beijing nun zum Beispiel den gleichen Hebesatz wie Berlin verwenden (800%), dann müsste der Besitzer der genannten Wohnung pro Jahr 8.000 Yuan RMB an Grundsteuer zahlen. Falls dieser Wohnungsbesitzer nun noch weitere Wohnungen in diesem Haus kaufen will, könnte die Stadt dafür von ihm einen erhöhten Hebesatz verlangen – zum Beispiel 1200 Prozent für die zweite Wohnung, 1600 Prozent für die dritte usw.

In Kombination mit einer Verschärfung der Spekulationssteuer, also beispielsweise einer Verlängerung der Frist innerhalb derer ein Wohnungsverkauf als Spekulation gilt – in China derzeit 5 Jahre –, sollte dies ein effektives Mittel gegen die Überhitzung des Immobilienmarkts sein.

Wenn man allerdings die Möglichkeit der Immobilienspekulation so massiv einschränkt, dann stößt man unweigerlich auch auf eine andere Frage, nämlich:

Wo soll all das Geld hin?

Es ist zwar einerseits notwendig, zu verhindern, dass Investoren Unmengen an Wohnungen für reine Spekulationszwecke – und um ihr Geld zu „Parken“ – kaufen, während normale Bürger eine Wohnung zwar unbedingt haben wollen, sich diese aber nicht mehr leisten können. Andererseits wird es aber auch zu Problemen kommen, wenn die Investoren keine Möglichkeit mehr haben,ihr Geld in gewinnbringende Projekte zu stecken.

Mehr Investitionschancen, weitere Öffnung des Finanzmarkts, Beteiligung an großen Staatsprojekten 

Laut einem aktuellen Bericht – dem sogenannten Hurun-Report – haben zwar 60 Prozent aller wohlhabenden und superreichen Chinesen Geld im Ausland investiert. Doch handelt es sich bei dem investierten Geld im Durchschnitt nur um 10 Prozent ihres Vermögens… für mich stellt sich da die Frage: Sind die chinesischen Millionäre zu ängstlich, um im Ausland zu investieren? Oder ist es einfach zu schwierig für sie?

Wenn ich meine eigenen Erfahrungen in China als Beispiel nehme (Geld aus bzw. nach Deutschland überweisen, Geld wechseln), dann drängt sich mir der Verdacht auf, dass es für wohlhabende Chinesen nicht so einfach ist, im Ausland zu investieren – die Kontrollen sind sehr strikt. Wenn man bedenkt, mit welch großem Aufwand die chinesische Regierung unter Xi Jinping die Korruptionsbekämpfung betreibt, dann kann man sich leicht vorstellen, warum das so ist.

Manch ein Leser mag sich jetzt vielleicht die Frage stellen, was dies mit der Blase am chinesischen Immobilienmarkt zu tun hat. Die Antwort ist ganz einfach: das Geld, das nicht so leicht aus China raus kann, sucht sich andere Anlagemöglichkeiten. Und die lukrativste und – bisher! – sicherste Investitionsmöglichkeit in China war und ist eben der Immobilienmarkt.

Den aktuellen Daten der CZB zufolge steht der Immobilienmarkt noch für etwa 8 Prozent des chinesischen Wirtschaftswachstums, das im 3. Quartal 2016 bei 6,7 Prozent lag. Selbst wenn also der Immobilienmarkt komplett einbrechen würde – wovon absolut nicht auszugehen ist –, dann würde das Wirtschaftswachstum im schlimmsten Fall um 0,5 Prozentpunkte geringer ausfallen. Ein kräftiger Preisrückgang im Immobiliensektor wäre somit für die chinesische Wirtschaft durchaus zu verkraften – besser jedenfalls, als die durch reine Spekulation hervorgerufenen, ständig steigenden Preise. Letztere könnten schließlich auch zu einem Teufelskreis aus Inflation, Einschränkungen des Konsums und einer noch unvorteilhafteren Entwicklung der Kreditstruktur des Landes führen. Wenn man den Preisanstieg jetzt nicht in den Griff kriegt, erhöht man somit langfristig gesehen nur die Risiken für die Wirtschaft.

Diejenigen, die jetzt nur in Immobilien investieren, weil sie auf steigende Preise spekulieren und glauben, dass der Immobilienboom in den Großstädten niemals zu Ende gehen wird, werden möglicherweise schon bald ihr blaues Wunder erleben. Die Zentralregierung hat die Restrukturierung der chinesischen Wirtschaft schon längst eingeleitet. Damit will sie den Konsum fördern und Überkapazitäten in anderen Branchen – vor allem denen, die mit der Bauwirtschaft in direktem Zusammenhang stehen – abbauen.  Zwar will sie den Immobiliensektor und die Bauwirtschaft nicht gefährden, aber ich glaube auch nicht, dass sie zulassen wird, dass diese Sektoren den Rest der chinesischen Wirtschaft gefährden. Und die mittlerweile offensichtliche Gier vieler großstädtischer Immobilienkäufer ist ihr sowieso ein Dorn im Auge.

Kein Markt kann ewig wachsen, keine Blase ewig weiter aufgepumpt werden, bevor sie schließlich platzt. Darauf zu spekulieren, dass die chinesische Regierung dies „schon nicht passieren“ lassen wird, dürfte ein schwerer Fehler sein.

Doch es wäre fair von der Regierung, wenn sie den Investoren neue Anlagemöglichkeiten eröffnen würde. Denn wenn diejenigen, die über genügend Geld verfügen, keine Möglichkeit mehr haben sollten, in den Immobilienmarkt zu investieren, wohin sollen sie dann hin mit all ihrem Geld? Sollen sie es einfach auf ihren Konten liegen lassen, wo es niemandem nutzt? Oder sollen sie mehr konsumieren damit? Aber wie viel mehr kann man konsumieren, wenn man schon alles hat, was man braucht – und obendrein noch allen Luxus, den man will?

Eine Möglichkeit könnte sein, den Privatinvestoren Zugang zu mehr nationalen und internationalen staatlichen Projekten zu verschaffen. Im Rahmen der „Public Private Partnership“ wurde ja bereits über eine Beteiligung privater Investoren an Staatsunternehmen nachgedacht.Diese könnte auch auf nationale Projekte (zum Beispiel im sozialen Wohnungsbau) oder internationale Projekte (wie die Infrastruktur entlang der Neuen Seidenstraße) ausgeweitet werden. Bei sozialen Projekten könnte der Staat – statt einer Rendite – umfangreicheSteuernachlässe gewähren, bei den risikoreicheren internationalen Projekten würden die Privatinvestoren hingegen an den möglicherweise hohen Renditen beteiligt werden. Die Frage, wie man in diesen Bereichen zu mehr Gerechtigkeit und Effizienz sowie einer ausgewogenen sozialen Entwicklung kommen kann, wird im nächsten Jahr auch den 19. Parteitag der KPCh beschäftigen. Soll man der Gier und Spekulation einiger Wohlhabender freien Lauf lassen? Wenn man zu einer gerechten Gesellschaft kommen und eines der Ziele „Zweimal hundert Jahre“, nämlich dass China bis 2021 das Niveau eines auf mittlerem Level entwickelten Landes erreicht, erreichen will, muss man die extreme Spekulation am Immobilienmarkt in den Griff kriegen. Dies wird man erfahrungsgemäß aber nicht allein durch immer mehr Regeln und Gesetze schaffen, sondern indem man den Markt weiter öffnet und auch staatliche Programme im Rahmen der „Public Private Partnership“ für private Investoren zugänglich macht. So könnte man den Druck im Immobilienmarkt abbauen und den Wohlhabenderen Investitionschancen, den weniger Erfolgreichen aber auch mehr Entwicklungschancen bieten und somit insgesamt zu einer ausgeglichenen sozialen Entwicklung finden. (german.beijingreview.com.cn)

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